El panorama de los alquileres en Ontario registra una transformación importante. Entran en vigor una serie de reformas a la Ley de Arrendamientos Residenciales (Residential Tenancies Act – RTA) que modifican los plazos de impago, los procesos de desalojo y las exigencias en las audiencias.
Aunque el Gobierno de Ontario defiende estas medidas como una vía para acelerar los trámites y reducir el retraso de casos en el Tribunal de Propietarios e Inquilinos (Landlord and Tenant Board – LTB), tanto grupos de propietarios como defensores de inquilinos han expresado reservas sobre su verdadero impacto.
A continuación, resumimos los puntos principales que debes conocer como inquilino o propietario.
1. El plazo de aviso por impago de alquiler (N4) se reduce a la mitad
Uno de los cambios más drásticos afecta a los avisos N4 (notificación formal emitida por el propietario cuando hay retraso en el pago de la renta):
- Antes:El inquilino disponía de 14 días para saldar la deuda o llegar a un acuerdo antes de que el propietario pudiera tramitar la solicitud de desalojo ante el LTB.
- Ahora:El plazo límite para pagar se reduce a solo 7 días.
¿Qué significa? Si un inquilino no paga dentro de este plazo de 7 días, el propietario queda habilitado inmediatamente para solicitar una orden de desalojo ante el LTB.
2. Requisito del 50% de la deuda para presentar quejas en la audiencia
Hasta ahora, si un propietario llevaba a un inquilino a una audiencia por impago de alquiler, el inquilino podía aprovechar esa misma audiencia para exponer deficiencias del inmueble (como falta de mantenimiento, moho o reparaciones pendientes).
Con la nueva norma:
- Para que el LTB contemple los reclamos o quejas del inquilino dentro de esa misma audiencia, este deberá pagar al menos el 50% de la deuda reclamada al menos 7 días antes de la audiencia.
- De no realizar dicho pago, el inquilino tendrá que iniciar un trámite y un proceso por separado para exponer sus quejas sobre el estado de la vivienda.
3. Definición formal de “Pagos Atrasados Persistentes”
Anteriormente, el concepto de pagar la renta tarde de forma “persistente” quedaba sujeto a la interpretación de los jueces o adjudicadores del LTB.
La ley establece ahora una regla clara:
- Se considera pago atrasado persistente cuando la renta se liquida con más de 7 días de retraso en al menos 3 ocasiones dentro de un período de 6 meses.
4. Cambios en el desalojo por uso personal del propietario (N12)
Existen nuevas condiciones para los avisos N12 (cuando el propietario o un familiar directo decide mudarse a la vivienda):
- Exención de indemnización: Si el propietario otorga un aviso previo de al menos 120 días, ya no estará obligado a indemnizar al inquilino con el equivalente a un mes de alquiler ni a ofrecerle una vivienda alternativa.
- Obligación de mudanza real: El nuevo ocupante designado debe mudarse a la propiedad en un plazo máximo de 60 días desde la fecha fijada en la notificación. De no ser así, la ley presumirá que el desalojo se realizó con mala fe, permitiendo al inquilino iniciar acciones legales.
¿Reducirán estos cambios los retrasos en el LTB?
Existe un intenso debate sobre si estas medidas lograrán agilizar los tribunales:
- Sectores de propietarios señalan que la reducción de plazos permite ingresar el papeleo más rápido, pero advierten que esto no garantiza que las fechas de audiencia se asignen en menor tiempo.
- Defensores de los inquilinos sostienen que acortar los días de tolerancia provocará la apertura de más expedientes judiciales y que la obligación de pagar el 50% para argumentar problemas de mantenimiento obligará a abrir trámites duplicados, lo que podría aumentar la saturación del sistema.
Recomendaciones clave
- Para Inquilinos:Ante cualquier retraso o notificación N4, la comunicación inmediata con el arrendador es crucial, ya que 7 días ofrecen un margen de respuesta muy estrecho.
- Para Propietarios:Asegúrate de documentar con precisión las fechas de pago y cumplir de forma estricta con las exigencias de plazos al emitir notificaciones N4 o N12 para evitar la anulación del proceso por fallos de forma.